去年下半年開始，找我問買房的人是過去幾年的總和。其中被問得最多的問題就 是 ，2023年，房子還能買嗎？01怎么判斷房子能不能買房子還能不能買，回答這個問題有個標準，就是看要買的房子還是不是“優質安全資產”，是，當然要買；不是，就需要斟酌考慮。所謂“優質安全資產”，要滿足兩個條件：一是“優質”，能跑贏大部分資產品類。二是“安全”，波動不大，最大回撤可控。“最大回撤”是一個金融術語，簡單來說，就是從上次高點下跌到最低的值。比如，騰訊股票最高時是747元，最低跌落到200元，那么當下騰訊的最大回撤就是73%。我在課程里給了一張圖，以新房價格計算的不同城市房產在不同階段的表現。你會看到，第一階段，2000-2012年，中國房產是優質安全資產；第二階段，2013-2021年，出現分化，部分城市的房子是優質安全資產；第三階段，2022年之后，持續劇烈分化，但少數區域的房產仍然是優質安全資產。接下來，我們來逐個分析，2022年之后，哪些少數區域或城市的房產還能買，為什么？哪些區域或城市的房產會面臨較大風險？02哪些少數區域（城市）的房產能買這里細節很多，其中有兩個細節會部分決定我們對2022年之后的房價預期。第一個細節是，任何階段，整體房子的年化收益率都低于中國經濟增速，但一線城市房子的年化收益率都遠高于中國經濟增速。2000-2012年和2013-2021年這兩個階段，中國經濟增速分別是10.1%和6.6%，整體房子（70城）的年化收益率分別是6.1%和4.9%，但一線城市（北上廣深）房子的收益率是13.1%和8.0%，都比中國經濟增速高。一線城市房子是毋庸置疑的優質安全資產。不過，即使是其他城市的房產，過去22年的回報率也比國債和A股上證指數高。所以，對我們普通老百姓來說，買房幾乎是唯一稍微靠譜的投資儲蓄方式。那2022年之后，買房的期望回報率是多少呢？整體上，房產回報不超過經濟增速這個規律不會變，一線城市房產回報超過經濟增速的規律也不會變。2022年，中國經濟增速大概會在3-3.5%，由于房地產行業下行，房價整體下跌了2.4%，但一線城市房價仍然上漲了2.7%。往后看5年，中國經濟增長對政策的依賴度很大，假設宏觀政策是“穩妥積極”，我們可以預期GDP平均會有4-4.5%左右的增長。此外，中國目前還面臨幾個現狀：城市化率接近70%，人口大規模流入城市的區間已經不大；相比10年前，中國25-39歲的生育主力人群占比下降超過20%，而且教育和收入水平的提高也在影響年輕人的生育意愿；2020年，中國城市住房自有率是73%，整體高于發達國家60%的水平，但北上廣深的自住房率仍低于60%。給定未來的中國經濟增速和社會現狀，大概可以預期，中國房產的年化收益很可能徘徊在2%左右，但一線城市的房產回報仍有很大概率維持在5%（注意，這是新房）。所以，當你問房子還要不要買的時候，不妨問問自己，是否能接受一個2%或者5%左右的平均年化收益率。或者問問自己，有沒有眼光和運氣做出超過這種收益的個體選擇？這是第一個結論。接下來我們來看第二個細節。在2020年給出的購房城市名單上，我曾列出4個次一線城市，成都、杭州、南京、蘇州。蘇州缺少公開數據，我稍微算了一下其他三個城市的房價表現，有意思的是，它們呈現出了和中國房產增速不太一樣的趨勢。2000-2012年，這幾個城市的房產回報率只有4.6%，甚至低于6.1%的全國水平；2013-2021年，幾個城市的房產回報率變成了5.7%，高于4.9%的全國水平。2022年是最奇特的，在全國房價下跌的情況下，這幾個城市房產回報居然是4.5%，甚至超過了一線城市。這是為什么呢？我認為可能跟“共同富裕”政策有關。前面的信息告訴我們，中國的城市化水平已經很高，房產的高收益階段基本告一段落。但像北上深這些明顯具有人口虹吸效應的城市，增長潛力毋庸置疑。這些地方房價高企，房產相對集中，這都是明牌。這個現象容易拉大貧富差距，可能跟共同富裕的政策方向相悖，所以面臨一定的政策風險。一個地方的風險往往意味著另一個地方的機會。部分資金很可能從一線外溢到次一線。所以2022年后的一段時間，次一線（成杭蘇南）的房產估值有希望獲得部分溢價，甚至取得和一線城市相當的回報，西南和長三角地區的家庭可以對這個問題提起重視。這是第二個結論。03哪些城市（區域）房產面臨較大風險說完了哪些地方的房子能買，預期收益率是多少后，我們來重點分析一下風險點，也就是買哪些地方的房子虧錢的概率大。其實很多地方的房產早就開始虧錢。尤其是2022年，中國房產持續二十多年的“上行”趨勢被打破。截至2022年10月，在70個較大城市的二手房價格中，只有6個城市，成都、北京、上海、昆明、南充、無錫，房價是上漲的。其他城市全部下跌，其中東北地區的牡丹江、哈爾濱，和廣西省北海市，跌幅排在前三。也就是說，安全資產中的“最大回撤可控”這個條件已經被打破了。如果我們將時間維度拉長，會發現這個“最大回撤”更大。在課程文稿最后，我列出了過去3年和5年二手房、新房跌幅最大的10個城市。這份名單其實就提示了我們未來買房的兩個風險點：第一，名單里出現了四個省會城市：貴陽、石家莊、鄭州和哈爾濱。哈爾濱和東北地區的整體衰落以及嚴寒氣候有關；石家莊和北京在地理上同處河北省內，極度缺乏存在感；貴陽則是前幾年地方財政膨脹過于嚴重的結果。但鄭州房價的大幅下跌看起來相對奇怪，鄭州作為人口大省河南的省會，應該是具有較強人口吸附能力的。為什么會大跌？一個聽上去很無聊的答案：之前漲太多了。我舉個例子，你可能會更有體感：鄭州1274.2萬人口，重慶3212萬人口，長沙1023.9萬人口。但2020年的時候，鄭州二手房的價格是13509元，比重慶和長沙高了差不多20-25%。這么一比你就明白了，除了我提到的北上廣深成杭南之外，現在即使是買省會城市的房子，也需要橫向做比較。如果在經濟、人口相差不遠的情況下，一個地方的房價很冒尖，很可能是跟之前地方政府的過度負債或者開發有關系，這時候買房是可能站在山崗上的。第二，二手房跌幅最大的是黑龍江牡丹江，三年跌了22%，這樣的回撤水平簡直堪比A股。有的地方連新房都跌，像廣西北海、四川瀘州、湖南常德和岳陽，過去三年新房累計跌了10%左右，雖然不算驚人，但考慮到新房被“限價”，說明這些區域已經增長乏力。而這些城市，都是人口流出地。前兩年課程我們一直在討論，決定城市房價的其實是人。人口（尤其是有購買力的人口）的流入或流出，是城市增長預期最重要的長期指標。政府供地數目、土地政策、限購政策或者貸款條件，都可能在短期內發生變化，刺激房價上漲或下跌，但“人口”是自然的慢變量，更容易反映社會的長期預期。2017-2019年，我們團隊曾利用互聯網大數據，比較精準地計算過中國各個城市的人口流動情況，跟2021年公布的第七次全國人口普查（下文簡稱“七普”）展現的趨勢很類似。當時我們發現了一個非常有意思的現象：200萬-500萬人口的中型城市，數量萎縮得很厲害；而500萬人口以上的大城市和150萬人口以下的小城市，數量增長卻很快。這是為什么呢？因為中型城市的人口逐漸往大城市流動，使得中型城市變成了小城市。這里要強調一點，很多按照常住人口計算的“大城市”或者“中型城市”，可能是實際的中型城市或者小城市。這些城市的房價經常有高估成分。比如山東臨沂，2020年“七普”統計的常住人口是1101.84萬人，我們通過互聯網大數據計算出的“活躍常住人口”是739.78萬人。這說明，城市的活力比官方數據顯示的要低。這種類型的城市，房價很可能就被高估了。這意味著，當你買房的時候，需要仔細考慮自己所在城市的“真實人口分布”。七普是相對準確的數據，你可以比較七普和六普的數據，如果七普比六普下降比較多，那你就需要仔細斟酌了。好，今天內容很多，暫時到這里，我先簡單做個小結：2022往后看5年，中國房產的年化收益很可能在2%左右，一線城市房產大概維持在5%左右，要不要買房取決于你能否接受這樣一個水平的年化收益率。次一線城市（成杭蘇南）的房產估值有希望獲得部分溢價，甚至取得和一線城市相當的回報。即使是省會城市的房產，也需要和其他同等條件的城市房價做橫向對比，避免站在山崗上。很多按照常住人口計算的“大城市”或“中型城市”，可能是實際的中型城市或小城市，房價存在高估成分。因此，買房時需要考慮自己所在城市的“真實人口分布”。最后的最后，要跟大家說一個好消息，在這幾篇房產課的末尾，我們會整理出一個表格，列出中國所有“七普”常住人口比我們團隊計算的“活躍常住人口”多的城市。到時候，你可以根據這張表格去檢查自己所在的城市，從而做出更準確的買房決策。