唉！　　江蘇最大開發(fā)商中南建設，公布了去年業(yè)績，最后的“遮羞布”也沒了。　　銷售額，從2000億縮水至600億，中南建設的2022年，是黑暗的。　　裁員、巨虧、“零拿地”、賣掉物業(yè)斷臂求生，命運相似的民營房企，如今目標都是一致的——活下去。　　　　中南集團總部大樓　　中南業(yè)績發(fā)布會開了，貓崽聽了，找到這家開發(fā)商最大的問題。　　點擊下方名片，關注貓崽，我們繼續(xù)~　　01.“包工頭”巨虧　　中南：今年不再降價促銷　　又一年全線下滑。　　營業(yè)收入590億，跌幅25%，凈利潤-96億，虧損進一步擴大。　　　　總資產3067億，減少16.65%；總負債2755億，減少15%；凈資產（歸屬于股東權益）144億，減少38.39%。　　用一個詞形容中南，縮水。現(xiàn)在是從一個“大象”變成“小象”的過程。　　去年巨虧96億，有三個原因：　　其一，折價賣房，犧牲利潤的方式獲得更多現(xiàn)金流；　　其二，計提壞賬，連續(xù)兩年計提減值準備金額都在35億以上。　　原因在于中南不僅是個開發(fā)商，它還有一部分“包工頭”業(yè)務。　　而去年有77億的應收賬款，其中很大一部分都是來自建筑施工業(yè)務拖欠的款項，并且23%已經變成“壞賬”。　　也就是，活干了，但是有18億的錢收不回來。　　　　其三，收入和費用的不匹配，去年交樓少了，結轉收入下滑，但費用支出巨大，擠壓了利潤空間。　　在業(yè)績會上，中南建設總經理陳昱含稱，“今年的現(xiàn)房資源有限，中南不會再折價銷售了，不會犧牲利潤換銷量”。　　也就是，今年中南打死都不降價賣房了。　　為什么？再降，底褲都虧沒。　　　　2022年，中南建設的房地產開發(fā)業(yè)務，毛利率只有1.34%。　　地產收入502億，而毛利只有區(qū)區(qū)的6.73億。慘！　　　　更慘的是，建筑施工業(yè)務，也就是包工頭生意拖了后腿，去年毛虧損，毛利率為-11%。　　為什么，上面說了，建筑施工的錢收不回來，應收款項積壓，收入確認放慢，且存在壞賬的可能。　　中南搞建筑施工業(yè)務，客戶除了自己人外，還有政府、同行（與其他房企合作）等。　　去年，就好像錢突然“蒸發(fā)”了一樣，大家都拖著欠款。　　02.裁員　　董事長漲薪最多　　兩年艱難期，中南建設裁掉了2.93萬人。　　2021年，中南裁員1萬，2022年接著裁員1.9萬。　　到去年末，其在職員工從之前的4.66萬人縮減至1.73萬人。　　　　就像中南老板主張的那樣，公司費用很難降下來，而最快降低費用支出的辦法，是裁員，如此大幅降低員工薪酬支出。　　中南的高管層，基本也都普遍降薪了。管理層的總薪酬，從4356萬元減少至3074萬元，足足減少了1300萬。　　而董事長陳錦石，稅前薪酬從2021年的1066萬元，增加22萬至1088萬元。　　1088萬的稅前年薪，相當于稅前月薪90.67萬元。　　　　03.負債指標全紅　　現(xiàn)金償債壓力巨大　　按照以前的說法，中南原定要在2022年實現(xiàn)三道紅線全綠的，但現(xiàn)在離這個目標越來越遠了。　　2022年，中南資產負債率89.81%，連續(xù)兩年飆升。　　　　當時三道紅線出臺的本意，是降低房地產的有息負債規(guī)模，降杠桿，可誰料，民企的杠桿率不降反升。　　根據(jù)中南最新的財務報表，三道紅線的情況是：　　凈負債率108.18%，剔除預收款項后的資產負債率為82.47%，現(xiàn)金短債比0.59，全都不達標。　　目前，紅檔房企有13家（還有部分年報未披露），中南是十三分之一。　　　　中南的有息負債475.5億，其中一年內到期的有232.1億，占比49%。　　但現(xiàn)金只有137.5億元，其中63億還是受限資金。　　也就是說，中南建設今年頂著巨大的短期債務壓力，不努力的話，根本還不完這些債。　　中南建設的基本面，不管從哪個維度來看，都難言樂觀。　　總經理陳昱含在業(yè)績會上說了幾個觀點：　　“如果今年市場繼續(xù)回暖的話，中南一定能實現(xiàn)扭虧為盈。”　　中南建設今年能不能翻身，取決于地產不再繼續(xù)爛市。　　“地產行業(yè)的復蘇，還有很長一段路要走。”　　地產危機已經過去兩年，留給上市房企的時間不多。　　“本輪地產危機不是發(fā)源于需求端，房地產庫存量不大。融資面全面好轉，才考慮復出拿地 ”　　地產的含金量，還剩多少？